链家的一份数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。海南省统计年鉴显示，2016年末海南省候鸟人口达到121.42万人，其中，常住型候鸟49.58万人、流动型候鸟人口71.84万人，相对于此，总人口为902万人。投资客和候鸟人群也成为了海南楼市独特的风景线。

不要总羡慕来海南投资买房的人，真正赚到钱的没几个。在海南，买到房子不算本事，能成功变现落袋为安才是能耐。这两句话，是涛子经常挂在嘴边的，三年前，涛子因工作的关系，在海南呆了半年，最近的一波热炒，正好被他赶上。

理性投机者的选择：

抗风险能力排首位

转了一圈之后，三亚太贵，博鳌有价无市，西线开发难度大，把自己定位为理性投资者的涛子，最终在海口附近的澄迈出手。

“我买澄迈的房子理由很简单，至少这儿还有点刚需，有点本地需求，虽然少，但抗风险能力就比其他地方强。”除此之外，持有成本较低、利于出租也是涛子选择这儿的原因。

涛子第一个出手的小区，位于澄迈的开发区，单价4000多元/平方米购入，和海南很多小户型项目一样，60多平方米的两居室看上去跟北京90平方米的差不多。因为在开发区里，这里聚集了大量的“新海南人”，也有不少工作在海口，在这里或租或买的过渡性需求者。

“别的地方自住型需求最多30%，这里能到50%，最关键的是，二手房卖得出去。” 房子好租、转让方便，让涛子直到今天，依然持有这个项目。“我想过，现在附近项目的均价大概是1.4万-1.5万元，即便是暴跌也能卖到7000-8000元/平方米，除去精装修我还是赚的。”

投资者的共同难题

难卖的二手房

限购之前，在海南买新房容易，想要赚钱变现却不是件容易的事，这是涛子这三年来感受最深的，这一点倒很像现在的环京楼市。

新房存量太大，是涛子总结二手房难卖的原因。

“有人说本轮海南限购之后， 被冰封在海南的炒房资金大概有5000亿元，新房的货值远远超过这个数。”在涛子看来，这5000亿元中，即便套路深的、能够通过改底单成功变为新房的，最多不过1/3，更多的是以二手房的形式入市厮杀。

二手房交易成本高，是每一个购房者都清楚的，加上海南特殊的气候对房屋的腐蚀，加上时不时被收购盘活的烂尾楼，如果没有很大幅度的让利，二手房很难与新房竞争。

给涛子曾经深深上了一课的清水湾雅居乐项目就是其中之一。

“清水湾在很多海南人眼里都是好地方，海滩好、环境好，距离301医院也近，清水湾的雅居乐盘子也大，相对配套也可以，更重要的是，就这么一个项目，拿了八年的海南省销冠，我就压根儿没想到会卖不出去。”涛子总结，清水湾项目自己卖不出去的原因完全符合上述特征：区域内新盘太多，各种各样产品特别丰富，有高端独栋融创的钻石海岸，也有瞄准刚需的碧桂园珊瑚宫殿，更有雅居乐本身的新房。“放眼望过去全是房子，但基本没有本地需求，全是候鸟。”在这样的环境下，二手房交易变得难上加难。“我进海南就买了这，去年下半年觉得不对劲，开始挂，半年的时间，压根儿没人问。”急于变现的涛子，最终折价3000元/平方米，快速出手了这套房子。“很多人说，这个项目拿着长期看好，可是当时调控的风声已经很近，我手里一共还有三个房子在海南，一旦禁售，资金压力太大。”

离场

一年之后再说

直到现在，在投资者为未能及时在全岛限购之前抄得一套海南新房遗憾的时候，涛子依然不后悔自己出掉手中的货值，毕竟外人看到的都是海南房价年前200万，年后400万，但真要有人出400万元接你的房子才算赚。

谈到是否还会再一次投资海南房地产的时候，涛子坦言，一年以后再说。“一来这波调控看上去不像短期行为，市场肯定要冷一冷，那些挺不住的开发商是要倒一批的，但价格是不是能下去，就难说了。”

资料显示，截至2017年底，恒大在海南区域共有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积高达1709万平方米；富力地产在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米，权益可售总建筑面积为305.6万平方米。雅居乐在海南拥有6个项目，占地总面积为1163万平方米。碧桂园在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米。排名前二十的地产商一大半均已布局海南，包括恒大、碧桂园、融创、雅居乐、富力等上市房企均坐拥可观的土地储备。其中，恒大、碧桂园、融创与雅居乐堪称海南地主。

在海南建设国际旅游岛政策刺激下，开发商簇拥进入海南市场，房地产新开工项目不断增加。海南省统计局数据显示，2010年全省有工作量的房地产开发企业545家，比2009年增加140家。全省房地产开工项目580个，比2009年增加155个。

在总体供应量不再增加的当下，一旦调控持续，开发商进入兼并周期，市场的调整才算彻底开始。