海外投资房产受限 国内投资新机会:基础设施与城市更新
2017-08-30 09:13中国投资咨询网 A-A+
　　个人海外购房被管控的同时，企业在海外投资房地产行业的步伐也受到了限制。

　　近日，国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部发布了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，文中称：“限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。”

　　房天下副总裁司智对法治周末记者分析道，在改革开放的主基调下，国家鼓励企业做强做大走向世界，而限制某些领域海外投资的主要目的是为了加强监管，避免一些企业以开发为名实现其他目的。

　　事实上，监管部门早在去年年底就关注到了国内企业在海外房地产等领域的投资行为。

　　去年12月6日，发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门负责人就当前对外投资形势下中国相关部门将加强对外投资监管一事答新华社记者问时称，监管部门密切关注近期在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患，建议有关企业审慎决策。

　　在这种情况下，房企海外投资的步伐是否会有所放缓?而房企原本想要进行海外投资的资金回到国内后，有哪些好的投资渠道可供选择?

　　房企海外投资占比不高

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，防范各类大额资金流入海外市场，同时要求海外房产投资项目积极做好合规工作，是本次管制的重要内容之一。

　　法治周末记者试图联系几家此前有海外布局的房企，了解政策出台后公司的海外投资动向，但均未得到回复。

　　不过，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉法治周末记者，虽然房企海外投资的整体规模从绝对值来看是连年攀升的，但是从相对值而言，相对于国内每年10万亿元的投资规模，海外投资的占比还比较小。

　　“从长期来看，对于大房企而言，‘出海’是战略性布局，尤其是对于全国布局已经完成的企业而言，它们不会因为政策的限制就完全暂停海外投资。”张宏伟认为。

　　万科2016年年报显示，公司以国际化为长期发展战略，截至2016年年底，已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图6个海外城市。海外项目在2016年贡献销售面积3.6万平方米，销售收入人民币33亿元。

　　而万科2016年全年整体实现销售面积2765.4万平方米，销售金额3647.7亿元，海外区域销售面积占比为0.13%，销售金额占比为0.9%。

　　万科2017年上半年年报显示，上半年海外地区销售面极为0.9万平方米，占比0.05%，销售金额为9.6亿元，占比0.35%。

　　绿地集团是国际化方面走得比较靠前的房企，其2016年年报显示，该集公司积极推进海外房地产项目拓展，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等“四洲九国十余座城市”。

　　“海外地区主营业务营业收入为27.92亿元，公司主营业务收入总计约2450亿元。”绿地集团2016年年报显示，海外业务的收入占主营业务收入的比例约为1.14%。

　　国内投资的新机会

　　张宏伟还告诉记者，虽然长期来看大房企“出海”是趋势，但政策依然有短期影响，目前已经有一些房企把部分投资从国外转向国内了，因为海外投资现在比较难，企业必须给出合理的理由才会通过监管层的审批，而且民营企业在海外投资时受到的影响更大。

　　那么这些在当前的政策条件下，因为限制而暂时无法“出海”的资金回到国内之后，是否有更好的投资渠道?

　　张宏伟认为，大的房企转投国内后，有可能加大并购力度，这将会进一步增大国内房地产市场的集中度。

　　“除了并购以外，我认为还有两个方向较有投资潜力：第一是结合一带一路战略进行的投资;第二是国内基础设施和城市更新方面相关的投资。”严跃进还分析到。

　　在国内基础设施和城市更新方面，具体有哪些方面房企可参与?严跃进认为，房企可以参与的领域有很多，比如市域铁路等基础设施的建设，比如停车场的打造。

　　“城市圈或城市群会因为市域铁路的发展而变小。大都市的人口规模较大，城市病较多，过去采取的各类人口疏导的政策，比如说限购、限户口等方式，虽然看上去降低了流动人口规模，但其实很多流动人口依然在大城市工作。所以现在通过发展市域铁路，有助于促使郊区市场和市区有更好的联结，同时也有助于郊区工作生活真正便利。对于流动人口而言，也可以居住在郊区，就业在市区，这样成本也不会很高。从这个角度看，类似的做法是比较务实的。”严跃进解释到。

　　不过严跃进也提醒，对于类似基础设施的投资，总体上要求房企积极参与各类合作，比如和地方城投公司等进行合作，这样才有助于地产企业寻找到新的机会。

　　那么在基础设施建设和城市更新领域，房企会有优势吗?

　　严跃进认为，房企在某些领域的投资优势还是很明显。举例来说，当前大城市对于停车位的需求很大，但投资供应是偏少的，此类产品的现金流回收周期长，但预计市场前景好，所以是值得房企投资的。

　　“很多企业对于停车位的打造其实是没有太多经验的，而停车位和物业小区的改造，和小区的购房结构、消费需求等密切挂钩，从这个角度看，房企的优势就比较凸显，这类投资也值得此类房企积极探索。”严跃进进一步阐释自己的观点。

　　海外在售项目营销策略或需改变

　　张宏伟在接受法治周末记者采访时称，短期内由于相关政策影响，房企还面临着海外销售情况的变化，尤其是在国内个人客户海外购房受限的情况下，房企的海外销售策略也要做相应调整。

　　之所以做此判断，张宏伟的理由是，中国不少房企“出海”是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客户群体到海外置业投资，这些房企从而也可以在这个细分市场上获得收益。所以，目前大部分房企海外投资项目锁定的客户主要为国内客户。

　　绿地集团董事长张玉良曾表示，绿地集团在济州岛的开发投资，目标客户并未针对当地人，而是面向中国国内的巨大购房消费市场。

　　万科董事长郁亮此前在接受媒体采访时也提道：“由于限购，不少人遭遇没有买房资格的情况，我们考虑在境外做一些房子，卖给国内人。”

　　严跃进认为，由于开发商在海外的项目主要卖给中国人，在个人海外购房受限的情况下，房企在海外正在开发或正在销售的项目也面临着去化难题，海外项目的去库存周期或拉长，项目销售回款的周期也会拉长。

　　“这就要求房企适当地把销售重心由国内转移到海外的本土居民上，增大海外本土居民的购房比例。”张宏伟建议。